LMNP : micro-BIC ou régime réel, lequel choisir ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers (50 % en location meublée longue durée, 30 % en meublé de tourisme non classé) sans justificatif. Le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que vous avez un crédit ou des charges importantes, le réel est souvent plus avantageux — mais le calcul se fait chiffres en main.

Comment l'impôt LMNP peut-il tomber à zéro au régime réel ?

Au régime réel, vous déduisez les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion, travaux) et surtout l'amortissement du bien et du mobilier. Ces déductions peuvent neutraliser le résultat imposable de vos loyers pendant plusieurs années, ramenant l'impôt locatif à zéro, à condition d'être bien structuré dès le départ.

Quel est le seuil du micro-BIC en location meublée ?

Le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles en location meublée classique. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. Attention aussi au seuil de 23 000 € de recettes qui, combiné à d'autres conditions, peut faire basculer en loueur en meublé professionnel (LMP).

Istari Conseil peut-il gérer ma déclaration LMNP ?

Oui. Istari Conseil, cabinet d'expertise comptable à Paris et Lisbonne, accompagne les loueurs en meublé : choix du régime, tenue et amortissements au réel, déclarations fiscales. Un conseiller valide le montage optimal selon votre situation réelle.

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L'impôt sur vos loyers meublés peut tomber à zéro. Pendant des années.

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Loyers encaissés / an12 000 €

Impôt au micro-BIC≈ − 2 900 €

Au régime réel (amortissement)

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≈ 2 900 € gardés dans votre poche / an

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Valeur du mobilier

€

Meubles et équipements. Une estimation suffit.

Intérêts d'emprunt annuels

€

Les intérêts de votre crédit sur l'année, hors capital.

Autres charges déductibles / an

€

Taxe foncière, assurance, copropriété, gestion, comptable… un montant approximatif suffit.

Location courte durée — meublé de tourisme non classé (type Airbnb) Dans ce cas, l'abattement micro-BIC passe de 50 % à 30 %.

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Votre verdict

Économie estimée

—

Micro-BIC

Recommandé

impôt estimé / an

base imposable

Régime réel

Recommandé

impôt estimé / an

base imposable

Vos recettes dépassent 23 000 € par an. Au-delà de ce seuil, votre statut peut évoluer (LMP), ce qui change votre fiscalité et vos cotisations. C'est exactement le type de bascule qu'on anticipe pour nos clients — parlons-en avant que ça vous surprenne.

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Cette simulation est une estimation indicative, fondée sur les règles de la location meublée en vigueur en 2026 (abattement micro-BIC 50 % en longue durée ou 30 % en courte durée / meublé de tourisme non classé, amortissement au réel, prélèvements sociaux 18,6 %). Elle ne prend pas en compte l'ensemble de votre situation (plafonds du micro, plus-values, report de déficits, spécificités locales) et ne constitue pas un conseil personnalisé ni un engagement d'Istari Conseil. Pour une réponse adaptée à votre cas : parlons-en.

Et ensuite

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